现在的麦逸朗,由于将裕亮公寓酒店的经济纠纷交给大律师打理,他得以空闲,到东海公寓参与管理。
麦逸朗与周老板还处于三个月的合作经营“蜜月期”。自从签约仪式之后,他们几乎没有直接往来过。
这天,周老板打来电话:
“你好,麦总!明天中午,我带两位重量级人物考察东海公寓,请你们一起参加接待!”
周老板让麦逸朗参加尚域公司重要接待,无疑也算是一种信任。
麦逸朗交代店总精心准备,做好接待。
次日上午,周老板陪着两位贵宾,风尘仆仆地从省城来到海滨旅游度假区。
店总先陪着前老板以及他的贵宾走马观花,参观了海滨旅游度假区和东海公寓参观。
中午,麦逸朗才与周老板和他的贵宾在商业街海鲜酒楼见面。
周老板抢先介绍麦逸朗是尚域公司东海公寓的股东,尚域公司在全国还管理着几十家不同规模的公寓,房量数量达到5,000间。
麦逸朗今天是主陪,在周老板面前不好喧宾夺主。但是,麦逸朗感觉到周老板非常机灵,他已经将东海公寓租给自已,还将自已说成是他的股东。
两位贵宾都是中年人,带着近视眼镜,像是资深IT男。
他们面无表情,语言不多,对海鲜美食也未表示出浓厚兴趣,倒是一直追问东海公寓的房间数、RevPAR及盈利情况。
其中一位不时地看着麦逸朗,好像通过麦逸朗的面部反应判断周老板讲话的真实性。
事后,周老板告诉麦逸朗,这两位贵宾是某新组建的风投公司老板,他们来东海公寓主要是考察尚域公司的实力,以决定是否与其投资合作组建高科技酒店管理公司。
潮水退却才知道谁在裸泳!
麦逸朗当时在接管东海公寓期间,并未公开对它全面考察,只是签约、接管。
随着时间的推移,它的内部管理与项目问题渐渐呈现出来。
东海公寓简约精美的前台,美丽的前台接待员正在为一个旅行团办理入住手续。
麦逸朗正好路过此地。
等到入住的旅游者陆续离开,麦逸朗前去咨询前台接待员,她回复刚刚入住的旅行团是店总临时拉过来的团队,68元/间,现金支付!
麦逸朗事先并未得到团队入住通知,更不知道前台“海鲜价”这么便宜。
为此,麦逸朗专门找店总询问此事。店总确认这个旅行团是按68元/间入住,现金支付。他的解释是,这个团队是刚从旅行社手里抢过来的,价格高就去其它地方住了。
“这种团还有一些!”店总说道。
他接着就反问麦逸朗要不要继续接待。
麦逸朗当场未予回复。
中午,麦逸朗见到店总就热情地带着前台接待员到商业街吃饭。
此时的东海公寓,已经按照酒店的管理模式出台了全年的价格体系和折扣权限。
前台的“海鲜价”问题,是麦逸朗始料不及的。
按理说,公司必须规范管理,可是店总表示那样将拉不回生意!
若是打破常规允许店总推出前台“海鲜价”,将导致公司管理失控,价格体系名存实亡。
旅行社杨总作为股东享受的待遇还不及店总店总,旅行社将难以收客,导致股东之间产生矛盾,麦逸朗寄予旅行社股东赋能的希望将会泡汤。
更有甚者,麦逸朗还发现,公寓为了简化管理流程,公寓前台预先制好房卡,可以随时打开房门!
内部管理问题开始初现端倪。
“一放就乱、一收就死”的难题摆在麦逸朗面前。
难道公寓管理与酒店管理真得不一样吗?这也算隔行如隔山吗?
春节前,东海公寓将发放工资。
按照海岛分公司财务提供的报表,东海公寓账上有足够余额发放工资。
店总却告知公司账户余额不足,请求公司补充资金。
此事引起麦逸朗的高度注意。
经查实,东海公寓有20余万元应收账款没有及时到账,主要是房地产开发商、物业公司、度假区商家以及包销房旅行社挂账!
麦逸朗从来没有授权店总有挂账审批权,这里又出现挂装管理问题!
面对既成事实,麦逸朗无法马上追究管理者责任,只能要求东海公寓必须在春节前追回挂账。
在挂账者当中,国企的房地产开发商、物业公司的挂账很快追回。
可是度假区的有家商家挂账催收出现难题。
它是几个朋友组建的小公司,在海滨旅游度假区做皮划艇等配套项目的。
海岛业务开展不顺,经济出现困难。公司负责人又很少出现在海岛现场,许多长租房挂账单还未签名确认,财务无法支付。
这家公司的挂账主要是公寓长包房房费,而长包房又没有签约,不及时追缴将有烂账风险。
公寓挂账是超越店总权限的。店总的解释是那家商家是周老板的朋友,尚域公司当时允许他们挂账。
周老板当然不予承认,店总的讲法难以核实。
菲丝公司亡羊补牢。
重新出台挂账管理制度加强规范管理,并以此为依据向海滨度假区的商家发出催收函:
感谢贵司对东海公寓一直以来的支持。
为了规范我司租房管理,明确相关管理费用及管理义务,现对所有长租房租赁客户签订租赁协议及缴纳相关押金。
请贵司于1月31日前签署协议并缴纳1月份租金、物业费、三网费及押金。
如贵司在约定期间仍未能按以上要求签署租赁协议及支付相关费用,我司有权终止与贵司的租赁关系,并于1月31日前收回租赁物,限期要求贵司缴纳所欠费用及收取每日0.2%的滞纳金。
不便之处,敬请凉解!
东海公寓规定3天为限,否则将对其长租房进行停水停电处理,并追缴滞纳金。
以上措施立竿见影,挂账问题基本解决。
但是,东海公寓存在的问题远远没有这么简单,更多问题还未浮出水面!
不当家不知柴米贵!
公寓管理当中的推后支付的各种费用如东海公寓人力资源、布草洗涤费等成本费用大大超标,物业公司与通讯公司单位签发的通讯网络、公共区域电费分摊、垃圾费等费用贵得离奇。
麦逸朗接手东海公寓三个月,除春节当月收支平衡,第一季度整体亏损30万元。
“淡季都是这样的啦!”店总轻描淡写,一句话说完。
这与麦逸朗拓展项目追求盈利、与店总提供的报表是有差距的。
付出惨痛代价,麦逸朗才掌握海滨旅游度假区的实际经营状况。
东海公寓的实际管理难度以及它的成本费用离奇高昂,让麦逸朗意识到东海公寓并不是天上掉下的馅饼。
整个海滨旅游度假区,公寓房存量几万间。这些公寓房都是由第三方公司经营。
精明的开发商为规避风险,不愿自营,公开招标酒店管理公司开展公寓返租业务,特许中标酒管公司赚取关于软装款为条件。
这样,开发商不承担任何法律风险,且顺利售出公寓。
中标酒管公司利用返租需配备软装为签约条件,先赚取软装利润!至于后期经营,若是出现亏损,可随时提前通知业主终止协议,最多按返租协议赔偿1-3个月租金。再不行就干脆跑路。
公寓返租这种稳赚不赔的生意,确实是天上掉下的馅饼。
酒店管理公司如雨后春笋般一夜冒出许多家。
它们当然不会傻到承接开发商的风险。返租公寓多位于度假区,淡旺季非常明显,房间存量大,客源少,日租价格低,两位数随便住,OTA抢购价更是便宜到离奇。一年只做100天生意,加之返租租金为固定成本,成本控制是返租公寓管理首要任务。
周老板是公寓返租专家,深知其中奥妙。
他打通房地产开发商人脉关系,联合物业管理公司,成功中标多家公寓经营权,返租大量公寓。他与物业公司礼尚往来是家常便饭,重复收费等隐形动作鲜为人知。
见过胆大的,没见过胆子比周老板更大的。
为了赚取巨额利润,公寓返租的数量对他来说越多越好。为了赚取高额利润,他可以在海量的公寓房间物品配备缺三少四,甚至贴牌水货。
尚域公司经营东海公寓首年出现经营亏损,他曾经想将其转包给店总,但是担心管理失控,难以向个人追讨损失。
麦逸朗就这样顺利接盘,一不小心成为东海公寓接盘侠!
隔行如隔山。
麦逸朗当初不知公寓返租水有多深。
洽谈东海公寓合作时,周老板将公寓描述得多么的美好,利润多么的丰厚,其实那都是讲前期的软装利润,至于后期经营亏损他避而不谈。
周老板在赚得返租公寓软装款头啖汤后将剩下汤渣卖个好价钱!他轻松甩掉经营亏损包袱,一下子扭亏为盈,完成金蝉脱壳的华丽转身!
店总当初提供给麦逸朗的年度报表也是不完整的。
高大上的东海公寓返租400多间房,简直就是巨无霸,不要说满房,光是打理空房,都要许多人手。
按豪华酒店模式管理豪华公寓,实际上是房地产开发商的对外宣传。
若是这样了,谁做谁亏本。